Son la pesadilla de numerosos arrendadores y una lacra para el mercado del alquiler. Los inquilinos morosos llevan poniendo en jaque a numerosos propietarios desde hace años y lo hacen con la ley en mano y aprovechando la lentitud de la justicia y los vacíos legales.
Pero, ¿qué estratagemas utilizan y cuáles son las más dañinas?
Antes de celebrar el juicio
1.- Cuando un inquilino deja de abonar las rentas y el propietario decide acudir al juzgado y presentar una demanda, "lo más habitual es que el demandado vaya retrasando los procedimientos no cogiendo las notificaciones judiciales", comenta Gustavo Rossi, socio fundador de Alquiler Seguro. Si el inquilino moroso no está notificado no hay ni juicio en su ausencia y, por tanto, tampoco desalojo.
Para estos casos, la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la notificación por edictos que se cuelgan en el tablón de anuncios del propio juzgado y por los que se supone que el denunciado se da por citado para el juicio. Algunos Juzgados -los que menos- son reacios a permitirlos, según los abogados consultados por Cotizalia.com. En estos casos, se procede a averiguar el domicilio del inquilino moroso, lo que retrasa sobre manera el proceso judicial instado. Además, cuando hay que recurrir al edicto, el procedimiento se retrasa los días que se tarda en publicar, lo que a veces dificulta poder mantener la fecha señalada para realizar el desalojo.
Una vez recibida la notificación
2.- En los tres días siguientes a la recepción a la notificación, el inquilino puede pedir asistencia jurídica gratuita o que se designe un abogado de oficio. Si lo solicita, en Madrid es el Colegio de Abogados quien debe resolver si esa persona tiene derecho o no a esa asistencia gratuita. Hasta que no se pronuncia –dos, tres meses- no hay ni juicio ni desalojo. Queda suspendido el procedimiento.
3.- En otras ocasiones, el demandado pide asistencia jurídica gratuita pasados esos tres días. Incluso el mismo día del juicio, con lo que éste puede quedar de nuevo en el aire ya que el juez, para evitar la indefensión del demandado, a veces suspende el juicio a pesar de que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que si la solicitud se realizara en un momento posterior, “la falta de designación de abogado o procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita”.
4.- Según recuerda Rossi, la Ley de Enjuiciamiento Civil también permite al inquilino demandado enervar la acción de desahucio. Paralizarlo en el momento que paga las rentas y las cantidades que se adeudan antes de la celebración del juicio y siempre y cuando el dueño del inmueble no le haya requerido el pago de dichas cantidades con, al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda. Sólo se puede enervar la acción una vez por cada contrato.
5.- Cuando el juez ya ha dictado sentencia y ésta condena al inquilino, éste puede pedir un abogado de oficio o un procurador de cara al desalojo. En este caso se suspendería el procedimiento hasta que el Colegio de Abogados decidiera si el condenado tiene derecho a ello. Una vez más, el proceso puede retrasarse hasta dos meses. Además, durante este tiempo están suspendidos los pagos de las rentas y se evita el embargo de cantidades económicas.
El mismo día del desalojo
El arrendador se encuentra con muchos otros problemas el mismo día del desalojo, cuando ya se ha celebrado juicio, la sentencia condena al inquilino y hay fecha para desalojar el inmueble. En el lanzamiento interviene la comisión judicial, el procurador del arrendador, la policía, un cerrajero - es obligatorio cambiar la cerradura y las llaves – y es recomendable que esté también presente el propietario, para reflejar en el acta, los desperfectos que pudiera encontrar. Cuando hay desalojo y el inquilino no está, hay varias circunstancias que pueden dilatar algunos días el proceso.
6.- Cuando al entrar en el inmueble hay animales (perros, gatos, serpientes…) no se puede celebrar el desalojo. “Es necesario llamar a la perrera municipal o al organismo correspondiente para examinar a esos animales y sacarlos del inmueble. Esto puede retrasar el proceso un par de días, aunque puede alargarse hasta un mes, dependiendo de las circunstancias", explica un abogado a este portal . Una vez desalojados los animales, la comisión judicial debe fijar otra fecha para el desalojo, por lo que dependerá también de la agilidad de ésta el retraso que pueda producirse.
7.- También puede darse el caso de que abra la puerta un menor de edad o una persona enferma. En este caso habría que avisar, en el caso de Madrid, al Samur Social, lo que volvería a retrasar el desalojo varios días.
8.- Lo mismo sucede si el inmueble está lleno de basura. También tendría que intervenir el Samur Social o el organismo correspondiente para evitar cualquier tipo de peligro para la salud pública.
Que haya animales, niños o basura puede retrasar el desalojo unos días, es la norma general. Aunque las fuentes consultadas señalan que podría ser más, pero depende del Juzgado. Suele ser como máximo una semana.
9.- A veces hay tanto mobiliario del inquilino, que si éste lo solicita, la Comisión Judicial le permite retrasar el desalojo unos días más. Para retirar esos enseres.
Lo más dañino para el propietario, la vía penal
10.- Frente a todo lo anterior, que se resuelve en los juzgados por la vía civil, lo peor que le puede suceder a un arrendador es que el inquilino moroso vaya por la vía penal al argumentar falsedad documental o estafa. ¿Qué significa esto? El inquilino puede decir que el contrato de alquiler es falso o que la firma del mismo no es suya. Si esto sucede se insta un procedimiento penal que paralizaría el procedimiento civil.
Esto no significa que el dueño del piso no pueda echar al inquilino, pero las fuentes consultadas aseguran que no es conveniente hasta que no se resuelva la vía penal, que puede durar entre tres o cuatro años. Además, una vez que hay sentencia penal, el inquilino puede recurrir ante la Audiencia Provincial, alargando una vez más los plazos. Se puede tardar un año si se archiva la instrucción o cuatro, depende de muchos factores: si hay sobreseimiento, recursos, colapso de la justicia, etc.
Las fuentes consultadas señalan que cuando el contrato de alquiler se realiza a través de una agencia inmobiliaria normalmente los morosos no recurren a la vía penal ya que existe un tercero que reconoce que ese contrato ni es falso ni ha habido estafa de por medio.
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